租赁式酒店的定义与演变过程股票配资保证金
“租赁式酒店”模式是指酒店集团通过租赁物业来开设和运营酒店的重资产扩张方式，包括集团自租物业直营或加盟商租赁物业加盟品牌两种形式。这一模式的核心在于酒店方承担物业长期租约，通过改造和运营获取收益。
与国际酒店常用的委托管理、品牌授权等轻资产模式不同，租赁式酒店模式要求经营者直接承租或自持物业，投入装修和运营资金，因此属于重资产运营。
中国租赁式酒店模式起源于20世纪90年代末至2000年代初，彼时国内缺乏标准化平价旅馆，市场对经济型住宿需求旺盛。1996年锦江集团创立了锦江之星连锁，2002年首旅如家成立，2005年7天酒店和汉庭酒店（华住前身）相继成立，开启了国内经济型连锁酒店的扩张浪潮。
这些早期连锁酒店大多采取“租楼开店”的方式：由公司或加盟商以较低价格签下10年以上租约，将办公楼、招待所等物业改造成统一标准的连锁酒店，提供干净实惠的客房服务。通过租赁快速复制门店，使得连锁酒店能在短时间内占领多个城市。
在发展初期，为确保服务品质和品牌口碑，许多连锁酒店选择自营模式：总部直接租赁物业并运营，严格把控标准。同时也有部分采取加盟制，即允许加盟商租赁物业使用品牌开店，但早期加盟比例不高。
随着品牌影响力提升和扩张提速，租赁式直营模式的资金压力和运营成本渐增，国内酒店集团在2010年代逐步引入更多轻资产的加盟管理模式。据浩华咨询报告，约五年前中国酒店市场特许经营模式占比仅11%，但在2018–2019年迅速攀升至60%以上。
也就是说，过去主要依赖租赁重资产开店的格局，在近十年被加盟和委托管理的轻资产模式所颠覆。华住、锦江、首旅如家等龙头集团均在近年大幅“由重转轻”，直营店占比持续下降。
例如，锦江酒店中国区有限服务连锁酒店中直营店数量已从2022年的836家（占比7.23%）降至2024年的686家（占比仅5.11%）；
华住中国截至2024年底共有直营及租赁酒店557家，占已营业酒店的5.05%，其余94.95%全部为管理加盟和特许经营酒店。
可以说，中国连锁酒店业态正从早年的租赁重资产极速转向“轻资产+加盟”为主的新阶段。
中国酒店集团轻资产化进程：近年特许经营/管理加盟模式占比快速上升。早期连锁酒店多以租赁直营为主，如今锦江、华住等直营占比已不足一成。图中2024年数据根据华住和锦江财报绘制。
成熟期的优势与资本青睐逻辑
在中国连锁酒店发展成熟期（约2010年前后），租赁式酒店模式曾展现出显著优势，因而备受资本青睐。
首先，投资回报率高、回收期短。依托租赁物业开店可节省自建酒店的巨额土地和建设成本，据报道当时开办一家经济型酒店平均投资约仅100万美元，3–5年即可回本。
这意味着项目投资回报率可高达20–30%，远高于同期商业地产租赁或其他零售业态收益。高回报吸引了大量创业者和投资人涌入这一领域，国内早期经济型连锁酒店频频获得风险投资和海外上市融资。
例如，如家在2006年登陆纳斯达克募资逾1亿美元，7天酒店在2007–2008年连续获得美林、德意志银行等共计9500万美元注资，用于在全国各地攻城略地般扩张。
其次，标准化运营带来高入住率和规模效应。租赁式模式下酒店集团对物业有充分控制权，能够严格执行统一的装修风格、服务规范和定价策略，确保顾客在不同城市的分店都有类似的体验。
这极大提升了连锁酒店的品牌知名度和美誉度，推动会员规模迅速增长，也带来了远高于传统旅店的入住率。成熟期的经济型连锁酒店平均客房出租率常年保持在80%以上，有的门店甚至接近满房状态。
这种高出租率叠加标准化管理，使单店盈利能力大幅领先非连锁单体酒店。同时规模扩张也形成网络效应和采购优势：会员跨城出差旅行优先选择连锁品牌，集团集中采购物资压低成本，摊薄了固定支出。这一时期的经济型酒店被视为“现金奶牛”——现金流充沛且可持续，成长性与盈利性兼备。
再次，资本青睐和助推行业并购整合。在租赁式酒店模式的支撑下，国内涌现出如家、华住（汉庭）、7天、锦江之星、格林豪泰等众多品牌，行业进入群雄逐鹿阶段。资本市场对连锁酒店的追捧使各大品牌纷纷上市融资或被更大的集团并购，从而获得更多资金加速扩张。
例如，锦江集团在2015年收购了7天等品牌组建铂涛集团，首旅集团则在2016年收购如家酒店，将行业进一步整合。资本青睐背后的逻辑在于：租赁式重资产模式让连锁酒店企业手握大量优质物业和稳定营业收入，短期业绩直观亮眼；
同时通过快速“跑马圈地”占领市场，一旦规模做大便具备了提价和输出品牌的议价能力。这种“先重后轻”的扩张路径被视为快速占领新兴市场的有效手段，资本寄望日后再逐步转型轻资产获得更高估值。
因此，在成熟期，租赁式酒店模式一度被认为是中国酒店业的黄金打法，助推行业规模在2010年代初迎来爆发式增长。
投资回报率下滑与盈利能力衰减
然而，昔日风光的租赁式酒店模式在2020年前后遭遇了拐点：投资回报率和盈利能力明显下滑，模型本身的弱点逐渐暴露。推动这一转折的原因是多方面的。首先，成本上涨快于收入增长，压缩了利润空间。
统计显示，近年来新开业经济型酒店的平均投资额较以往增长了18%，物业租金普遍上涨约29%，店长等人力成本年均上调24%，但同期营收增幅只有11%左右，导致利润率被压缩到仅10%–20%。
也就是说，相比早期20%以上的净利率，如今许多经济型酒店的盈利水平已大幅降低。一位资深酒店投资人直言：“不少经济型酒店的造价如今并不低，甚至接近中端酒店”，如果投入成本失控，投资回报将极不理想。过去那种3–5年回本的神话难以再现，不少项目的实际回报周期被拉长到8–10年甚至更久。
中国经济型酒店投资回报率趋势：行业ROI呈逐年下滑态势。早期经济型连锁店净利润率曾高达20–25%，约4年回本；但随着成本上涨和竞争加剧，中期降至15%以下；2020年前后部分酒店利润率跌至约10%甚至更低（2020年疫情期间整体出现亏损）。
其次，经营效率降低，单店收益放缓。随着连锁网络规模膨胀和市场逐渐饱和，经济型酒店的边际收益递减。一方面，一二线城市的酒店供给在2015年前后大幅增加，很多区域出现同质化竞争，客房出租率和房价增速趋缓。
即使在疫情前的2019年，经济型酒店整体RevPAR（每间可供房收入）的增长已显疲态。另一方面，存量老店进入翻新周期，需要投入资本升级装修设施，以满足消费者不断提升的住宿要求。这进一步拉长了投资回报周期。
以华住集团为例，其成熟经济型酒店在2023年的平均房价（ADR）比2022年上涨25%达225元，但同期入住率仍低于2019年水平，显示提价在一定程度上弥补了通胀成本。
然而提价的空间并非无限，2024年国内酒店业“以价换量”趋势明显，华住中国区ADR已从2023年的299元回落至2024年的289元。
经济型酒店涨价过多又会丧失“性价比”优势，正如媒体所言：“200元一晚，经济型酒店正变得不再经济”。当收入增长无法持续跑赢成本上涨，经营效率自然难言乐观。
再次，融资能力减弱，扩张乏力。随着投资回报率下滑，资本市场对经济型酒店领域的热情明显退潮。2010年代中期以后，鲜有新的经济型酒店品牌获得风投青睐，大型连锁集团的融资更多用于并购整合和发力中高端品牌。
传统租赁模式重资本、慢回报的特点在疫情冲击下更令金融机构谨慎：银行收紧了对中小加盟商的贷款支持，许多酒店业主难以再用高杠杆开新店。
另一方面，酒店集团自身背负的租赁负债在疫情中成为沉重包袱——2020–2022年旅游断崖式下跌时，大量直营租赁店铺需要承担房租、折旧等固定开支，华住、首旅如家在2022年均出现数亿元的巨额亏损。
虽然2023年行业强势复苏使龙头企业扭亏为盈：华住集团2023年营收219亿元、净利41亿元，较2019年分别增长58%和132%；锦江酒店营收146.5亿、净利重回10亿元级别；首旅酒店营收77.9亿、净利7.95亿，同比大幅好转。
但需要指出，这些利润更多来自业务结构调整和费用管控，而非传统租赁模式的红利。以华住为例，2023年其特许管理收入占比已过半，中国区超94%的门店为轻资产加盟，正是这种策略带来了更健康的现金流和利润。
相反，那些依赖租赁模式的部分中小酒店业主并未从行业复苏中明显受益，他们在疫情中的亏损难以完全弥补，融资能力大不如前。整体而言，租赁式酒店模式在后疫情时代显得后劲不足，难以再获得大规模资本输血续命。
一线与二线城市模式表现差异
租赁式酒店模式的困境在不同城市层级上表现各异。一线城市由于物业成本高、市场趋于饱和，早已难以支撑高回报的租赁开店模式；而二三线城市及以下市场则相对空间更大，但也面临自身的挑战和机会。
一线与二线城市酒店投资回报比较：根据市场经验，北京、上海等一线城市酒店资产资本化率仅约3.5%–4.5%，广州、深圳约4.5%–5.5%，而二线城市普遍可达6%–8%。换言之，在一线城市投资酒店年回报率往往不到5%，二线城市则可达到约7%甚至更高。如图所示，城市级别越高，酒店租赁模式的收益率越低。
首先，一线城市酒店租赁模式的收益率明显偏低。北上广深等核心城市的物业租金和人力成本全国最高，但经济型酒店客房定价受限于“平价”定位，提价空间有限，导致净利率被挤压。
业内数据显示，北京、上海的酒店投资资本化率仅4%左右，即投资100元每年回报仅约4元，接近国债利率。这意味着在一线城市租下物业开经济型酒店，扣除资金成本后几乎无利可图。
一线城市早期开出的众多经济型连锁店，不少已在过去几年闭店或转型：有的因租约到期房东大幅涨租而退出黄金地段，有的干脆升级为中高端品牌以图获取更高RevPAR。
例如，北京、上海市中心的如家、锦江之星等老店，有的改造成了如家的YUN系列潮牌或锦江的白玉兰酒店，以求摆脱廉价形象，提高客单价。这些变化反映出一线市场租赁模式日渐式微：高昂的地价与租金使传统经济型酒店难以为继，酒店集团在一线更倾向于输出中高端品牌，通过管理费和加盟费获取收益，而不愿自担租赁重资产的风险。
相比之下，二线及以下城市对租赁式/加盟式经济型酒店仍有较大容纳空间。这些城市物业成本相对低廉，许多原本用于商场、办公的存量物业有条件改造成酒店，租金水平能让酒店取得6%–8%的年收益率。
同时，强二线和三四线城市正迎来消费升级和本地旅游崛起，对标准化平价酒店有持续的需求。根据美团数据，2019–2023年一二线城市酒店连锁化率已达33%，而三线及以下城市仅为18%。
广大下沉市场中大量单体小旅馆亟需品牌化改造，这为经济型连锁酒店的加盟拓展提供了契机。各大集团近年纷纷“下沉”：锦江2023年新增签约酒店多布局于三四线城市中端及平价品牌；
华住截至2023年在三线及以下城市的酒店占比提高到40%，覆盖城市数达1257个，比上一年新增了131个。可以说，下沉市场成为经济型酒店的新增长点。
当然，下沉市场也有挑战。一方面，中小城市客源季节性波动大，商务客相对欠缺，酒店需依赖本地游和探亲流动，淡旺季差异显著，考验运营功力。
另一方面，这些地区消费者品牌忠诚度不高，价格敏感，线上OTA竞争激烈，连锁酒店要盈利必须进一步压缩成本、提高本地化服务。
一些创新模式正在出现，如如家推出“云系列”轻管理加盟，降低加盟门槛，以更灵活的方式在低线城市吸引单体酒店加入。
总的来看，二线以下城市仍是租赁/加盟模式经济型酒店最后的堡垒和希望所在，但也决定了酒店集团必须调整策略，以更轻的资产、更高的运营效率来赢得“小城故事”。
国内酒店集团的战略困境与未来出路
面对租赁式酒店模式的式微，国内酒店集团正处在战略转型的十字路口。过去依赖“大规模开店”驱动增长的老路走不通后，“品牌方”不得不直面如何提质增效、寻求新出路的问题。
首先，重资产包袱与成本压力。尽管华住、锦江等头部企业近年大举关停或转换直营租赁店，但仍有数百家存量租赁物业酒店在运营，这些重资产店铺盈利能力普遍不如加盟店，拖累了整体业绩。
锦江酒店就在年报中坦承，直营酒店的固定资产折旧和租金等固定成本占比过大，严重影响利润率，2025年将继续“优化直营板块”。
华住国际（收购德意志酒店集团DH而来的海外业务）因偏重租赁，自收购以来持续亏损，不得不在2024年进行一次性大幅重组，关闭低效门店、裁员并整合品牌。
可见，如何处理好这些低效资产，将成为集团管理层的长期挑战：是继续投入翻新、等待转机，抑或及时止损、寻求出售？每一个决定都考验着管理层的智慧和魄力。
其次，加盟商盈利困境与品牌升级难题。租赁式模式衰退的同时，数以万计的存量经济型酒店加盟商也在经受盈利压力考验。如果加盟店不赚钱，势必影响品牌口碑和网络稳定。
过去几年，为纾困加盟商，华住曾多次减免加盟费、提供贷款支持等；首旅如家推出“云系列”软品牌，降低改装成本，希望单体酒店以小投入加盟提升业绩。然而，经济型酒店的产品升级并非易事：投入多了回报率下滑，投入少了难以改善老旧形象。
很多品牌尝试推出新一代产品标准，如锦江的7天3.0、华住的汉庭3.5、东呈的城市便捷4.0等，在装修设计、智能化设施上与时俱进，同时宣称“单房造价更低”。
但正如业内人士指出的，如果升级导致造价接近中端酒店，那经济型酒店赖以成功的成本优势将不复存在。目前来看，品牌方能做的是精细化运营赋能：通过数字化系统赋予加盟店更准确的定价和成本管控，提升坪效和人效；
加强会员营销和直销渠道，降低OTA佣金支出；鼓励加盟商因地制宜开展副业创收，如长租公寓、社区服务等，提高抗风险能力。这些举措能否全面奏效，还有待时间检验。
再次，业务结构转型与多元化探索。国内酒店集团已经意识到，仅靠经济型板块难以支撑未来增长，需要在中高端市场乃至新业态上寻找突破口。近年来华住、锦江、首旅纷纷布局中高端及精选服务酒店：
如华住引进雅高美居、收购桔子水晶和德国Steigenberger，锦江发展维也纳、凯里亚德等品牌，首旅如家推出和颐、璞隐等中高端品牌。这些中高端酒店多采取委托管理或加盟方式，是向国际酒店“轻资产+品牌输出”模式看齐的战略。
然而中高端酒店本身投资大、回报周期长（业内平均回本期在6年以上），对加盟商吸引力有限。同时在高端领域，万豪、希尔顿、洲际等外资巨头占据强势地位，国内集团短期内难以撼动。
因此，国内集团一方面要稳住基本盘——经济型酒店这个最大客源和现金流来源，另一方面又要耐心培育中高端品牌，形成更健康的“橄榄型”品牌结构。除了酒店主业，多元化也是一些集团的探索方向：
例如华住和锦江试水长租公寓市场，将酒店管理输出到租赁住宅领域；首旅集团依托旅游产业链优势，尝试酒店+景区、酒店+文旅综合体的模式。但总体而言，这些多元化尚处起步，并未成为盈利支柱。
最后，组织变革与科技赋能也是出路的一部分。酒店业传统上人力密集、反应较慢，国内集团近年纷纷推进数字化转型，寄望通过科技提升运营效率、降低人工成本。
例如引入自助入住终端、智能客控系统，以减少前台和客房服务人员编制；利用大数据优化选址和定价决策；通过会员App、小程序构建直销生态，提高复购率。
报道显示，包括华住、首旅如家在内的企业正加码人工智能等技术应用，推动“人机协同”来缓解服务业用工荒和成本高企的问题。这种转型需要投入也需要观念更新，短期内会经历阵痛（正如华住在2025年电话会上坦言轻资产转型尚处阵痛期），但从长远看是提升核心竞争力的必由之路。
总的来说，国内酒店集团正处于艰难的转型爬坡期：一手化解租赁模式遗留的成本负担和加盟痛点，一手探索新的增长曲线。在这个过程中，“轻资产、强品牌、重运营、拓边界”将是它们走出困境的关键词。
国际集团的模式启发与对中国市场的冲击
对比国际主流酒店集团的发展路径，可以更清晰地看到国内租赁式酒店模式的不足和转型方向。
万豪、希尔顿、洲际等跨国酒店巨头很早就确立了“轻资产+品牌输出”的战略，其核心是：酒店集团不大规模持有或租赁物业，而是专注于品牌管理和服务输出，通过加盟和委托管理迅速扩大版图。
这一模式带来的直接好处是财务稳健、抗风险能力强。以万豪和希尔顿为例，它们自营和自有物业的房间占比仅约1%–2%，98%以上的酒店均采用管理合同或特许加盟模式运营。
万豪国际的营收中仅有约6%来自自有物业，其余大部分是管理费和特许费收入。这意味着，即使遇到行业低谷，国际酒店集团也无需承担成百上千家酒店的租金和折旧包袱，损益表主要受到管理费变动影响，成本结构极其轻盈。
疫情期间的情况也证明了这一点：虽然全球旅行停滞导致管理费锐减，但万豪、希尔顿依然保持了运营的基本盈亏平衡，并没有出现大规模财务危机，反而利用这段时期优化内部架构、筹备反弹。反观国内曾经重资产运营的酒店公司，不得不扛着巨额固定成本过冬，日子要艰难许多。
国际酒店集团的轻资产路线还带来了品牌全球化和价值输出。他们通过输出标准化的服务和管理体系，在全球吸引业主投资酒店物业，再由集团负责运营或授权品牌。
这种模式下，品牌价值成为核心竞争力——只有具备强大市场号召力的酒店品牌，才能令业主愿意付费加盟。万豪、希尔顿等在数十年发展中打造了丰富的品牌矩阵和忠诚客户群，形成良性循环。
近年来，这些酒店巨头也把目光投向中国的下沉市场，开始“反向下沉”。例如洲际酒店集团宣布其新开业酒店有70%以上布局在中国的二至五线城市，85%的在建酒店亦位于这些区域；
希尔顿则通过与铂涛集团合作推出希尔顿欢朋（Hampton）品牌，大举进军中国中档酒店市场。
目前万豪、希尔顿等在华中高端酒店占优势，新兴的中档领域它们同样虎视眈眈。这对国内酒店集团形成了直接冲击：一方面，争夺业主资源。很多本土业主过去只能在如家、锦江之间选品牌，如今有了假日智选、希尔顿花园等国际品牌选项。
在一些发达城市，不少业主更倾向于选择国际品牌以吸引客源，这无疑加剧了国内外集团在加盟商层面的竞争。另一方面，倒逼本土品牌升级。
国际集团的进入提高了消费者期望值和行业标准，迫使本土经济型酒店加速迭代产品、改善服务，以免被边缘化。这也是为何华住、锦江纷纷推出自有中高端品牌并强化品质管控——在全球标杆面前，粗放的运营已无法立足。
对于中国酒店业者而言，国际轻资产模式带来的启示是深刻的：酒店的本质并非“二房东”赚租金差价，而是服务业，靠品牌和管理取胜。
重资产扩张固然曾助力快速做大规模，但一旦外部环境逆转，缺乏资产消化机制（如酒店REITs未成熟）的情况下，沉重的资产负债表将成为拖累。
国际酒店业早在上世纪80年代就吃过重资产的亏（如万豪曾因持有过多房地产陷入危机），随后果断拆分地产，走“轻重资产分离”之路。如今这一模式被证明是更优的商业模型，并在全球得到复制。
本土酒店集团正在补这一课：通过上市分拆物业、与业主成立合资公司等方式，逐步让专业资本持有物业，自己则转做“轻公司”。2019年首旅酒店就曾探讨推动酒店资产证券化的路径，奈何酒店资产收益不理想，国内首单酒店REIT至今未能落地。
展望未来，随着行业出清和运营指标改善，资产证券化终将成为解决重资产包袱的办法之一。可以预见，国内酒店集团将更加坚定地向轻资产转型，与国际巨头在同一商业逻辑下展开竞争合作。
总而言之，中国租赁式酒店的发展盛极而衰，其“末路”并非行业的终结，而是模式的更替。透过国内外对比，我们看到当租赁重资产模式走到尽头，唯有回归酒店业的本源——以品牌和服务为核心竞争力，才能行稳致远。
国内酒店集团正在经历从量变到质变的阵痛：甩掉沉重的资产包袱，告别粗放的规模崇拜，转向精细化、轻资产的发展道路。这一过程中，有挑战亦有新机遇：庞大的下沉市场等待深耕，多元化消费需求催生新品类，技术革新赋能管理升级。
可以肯定的是，下一个十年，中国酒店业的竞争格局将与过往截然不同。租赁式酒店模式的落幕，预示着一个更成熟理性的时代到来—在这个时代，胜出的将是那些懂得运用“轻资产+重运营”双轮驱动，在国内外市场皆建立起品牌号召力的卓越企业。
正如业内评价所言：“这是最坏的时代股票配资保证金，也是最好的时代。”历经磨砺转型的中国酒店业，必将在凤凰涅槃后迎来新的篇章。
倍顺网配资提示：文章来自网络，不代表本站观点。
相关文章
沪深京指数
热点资讯
